Lastrico solare ad uso esclusivo e responsabilità per i danni da infiltrazioni

In tema di condominio negli edifici, qualora l'uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l'usuario esclusivo, che il condominio vediamo perché e in quali misure e le eventuali deroghe a tale regola generale.

Il condominio, disciplinato dagli artt. 1117 e ss. c.c., è una figura complessa, che si caratterizza per la coesistenza, in uno stesso edificio, di parti di proprietà comune e di parti che appartengono in via esclusiva ai singoli condomini.

Il condominio è una particolare forma di comunione forzosa nella quale, accanto alle proprietà divise per piani, vi sono parti dell’intero edificio che non possono essere in comune: le parti comuni sono legate alle parti di proprietà esclusiva da un rapporto di accessorietà necessaria.

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo, tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune e fra queste i tetti ed i lastrici ( art.1117, co.1, n.1, cod. Civ.).

Per lastrico solare si intende la superficie terminale dell’intero edificio, o di una parte di esso, che assolve principalmente la funzione di copertura dell’edificio e dei piani sottostanti, potendo svolgere, però, anche funzioni diverse, per tutti o per alcuni condomini; infatti, si distingue dal tetto in quanto mentre quest’ultimo è un tipo di copertura che presenta una superficie più o meno arcuata o inclinata , il lastrico ha una struttura piatta ed è, normalmente, accessibile e praticabile per gli usi più vari.

Il lastrico solare è oggetto di proprietà comune in quanto copre porzioni di edificio appartenenti a più condomini , tuttavia può verificarsi che serva da copertura soltanto di locali che sono di proprietà esclusiva di un unico condomino, in questo caso a tale condomino sarà da riferire la proprietà esclusiva del lastrico stesso.

La natura comune del lastrico può, tuttavia, essere esclusa soltanto da uno specifico titolo in forma scritta, essendo irrilevante che il singolo condomino non abbia accesso diretto al lastrico, se questo, riveste, anche a beneficio dell’unità immobiliare di quel condominio, la naturale funzione di copertura del fabbricato comune ( Cass. Civ. Sent. n.9035 del 2016).

Tuttavia quant’anche il lastrico sia utilizzato in via esclusiva da un solo condomino, ciò lascia inalterata la presunzione di proprietà comune di cui all’art.1117 c.c. e non fa venir meno la sua destinazione primaria all’uso comune.

Riguardo poi alla spese di riparazione e ricostruzione del lastrico solare di uso o di proprietà esclusivi ai sensi dell’art.1126 cod. Civ.

“Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti I condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa nelle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti I condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”.

La norma, dunque, individua la misura del contributo dovuto dall’utente o proprietario esclusivo e degli altri condomini sulla base del rapporto ( 1/3 e 2/3 ) tra l’utilità connessa all’uso o alla proprietà esclusiva del lastrico solare e l’utilità, ritenuta dalla norma come prevalente, connessa alla funzione di copertura dell’edificio condominiale, funzione cui il lastrico solare adempie a vantaggio di tutti I condomini (Cass. Civ. 2726/2002).

L'obbligo dei proprietari di unità abitative sottostanti il lastrico solare o la terrazza a livello in uso o di proprietà esclusivi di concorrere, nella misura dei due terzi, nelle relative spese di ricostruzione o manutenzione, ex art. 1126 c.c., trova fondamento, pertanto,  nel principio per cui i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell'"utilitas" che la cosa da ricostruire o riparare fornisce ai singoli appartamenti.

I 2/3 di spesa a carico di tutti i condomini dell’edificio ( o della parte di questo a cui il lastrico solare serve) sono poi ripartiti in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno ( art.68, 69 disp. Att. c.c.).

Quanto detto risulta avallato da una sentenza a Sessioni Unite della Corte di Cassazione nella quale è stato affermato il seguente principio di diritto:

“In tema di condominio negli edifici, qualora l'uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l'usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c. (“danno cagionato da cose in custodia”), sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c. ( “attribuzioni dell’amministratore”), nonché sull'assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n.4, c.c. (“attribuzioni dell’assemblea dei condomini”), tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria; il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio”.

Le Sessioni Unite con tale sentenza hanno chiaramente indicato le diverse posizioni del titolare dell’uso esclusivo e del Condominio:

• il titolare ad uso esclusivo è tenuto agli obblighi di custodia, ex art. 2051 cod. Civ., in quanto si trova in rapporto diretto con il bene potenzialmente dannoso, ove non sia sottoposto alla necessaria manutenzione;
• il codominio è tenuto in forza degli artt. 1130, co.1, n.4 e 1135, co.1 n.4 cod. Civ., a compiere gli atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria relativi alle parti comuni dell’edificio.

I giudici della Suprema Corte risolvono poi il problema del riparto della responsabilità facendo riferimento alla naturale interconnessione tra la superficie del lastrico (oggetto della custodia) e la struttura sottostante (in comune), la quale induce ad individuare una regola di ripartizione della responsabilità mutuata dall’art.1126 cod. Civ.. In assenza di prova della riconducibilità del danno a fatto esclusivo del titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare o di parte di esso, e tenuto conto che l’esecuzione di opere di riparazione o di ricostruzione, necessarie al fine di evitare il deterioramento del lastrico o della terrazza a livello ed il conseguente danno da infiltrazioni, richiede la necessaria collaborazione del primo e del Condominio, il criterio di riparto previsto per le spese di riparazione o ricostruzione della citata disposizione costituisce un parametro legale rappresentativo di una situazione di fatto, correlata all’uso ed alla custodia della cosa nei termini in essa delineati, valevole anche ai fini della ripartizione del danno cagionato dalla cosa comune che, nella sua parte superficiale, sia in uso esclusivo ovvero di proprietà esclusiva, è comunque destinata a volgere una funzione anche nell’interesse dell’intero edificio o della parte di questo ad essa sottostante.

Pertanto, la responsabilità della manutenzione del lastrico solare resta ascrivibile in via esclusiva, ai sensi dell’art. 2051 cod. Civ. unicamente al proprietario ovvero all’usuario esclusivo solo allorché si dimostri che il danno è stato causato esclusivamente da vizi e carenze costruttive dell’immobile e, dunque, è conseguente a fatti che involgono la sola responsabilità del custode e non anche la violazione di obblighi di manutenzione gravanti sul condominio ( Cass. Civ., sent. del 21 novembre 2016 n.23680).

Occorre, infine, precisare che allorché l’art.1126 pone l’obbligo di partecipare alla spesa relativa alle riparazioni del lastrico solare di uso esclusivo, nella misura di due terzi, a carico di “tutti I condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastri solare serve”, la disposizione fa riferimento ai soli condomini che siano anche proprietari individuali delle singole unità immobiliari comprese nella proiezione verticale di detto lastrico ed alle quali esso funge da copertura, mentre restano esclusi gli altri condomini alle cui porzioni individuali il lastrico stesso non sia sovrapposto, indipendentemente dall’esistenza, nella colonna d’aria ad esso sottostante, di parti comuni ( Cass. Civ. Sent. n.11484 del 2017 , Sent., nel caso di specie la Suprema Corte ha cassato la decisione di merito che, in un condomini diviso in più scale, aveva posto a carico di tutti i condomini, limitatamente alla cennata aliquota dei due terzi, la spesa occorrente per il rifacimento del lastrico solare, in virtù dell'esistenza di parti di proprietà comune ad esso sottostanti).

Avv. Fatima Santina Kochtab

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